Инвестирование или долевое участие: что выбрать? Покупка квартиры в новостройке — сложный процесс, начальным этапом которого является заключение договора. О проблемах и нюансах приобретения жилья в новом доме журнал рассказывал неоднократно. Информацию по этому вопросу предоставляли специалисты разных сфер недвижимости.
Эта статья опытного юриста является очередной из цикла «Покупаем квартиру в новостройке». На рынке новостроек распространены несколько видов договоров, по которым приобретаются квартиры. Вам могут предложить заключить договора простого товарищества, долевого участия, инвестирования. Если с договором простого товарищества, предусмотренным Гражданским кодексом, все более или менее ясно, то договора долевого участия и инвестирования часто путают, порой можно встретить даже договор долевого участия в инвестировании. Договора инвестирования и долевого участия гражданским законодательством не предусмотрены, поэтому и трактуются по- разному, но их заключение допустимо и законно. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст.
Исходя из этого, в самом общем виде инвестиционный договор - это договор, в силу которого одна из сторон (инвестор) обязуется вложить инвестиции в объект. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по. Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на.
Прежде чем начинать любой бизнес с партнёром, будь то бизнес-ангел из Кремниевой долины или сосед по даче, нужно заключить инвестиционный договор. Он закрепляет ключевые договорённости всех участников проекта: автора, инвестора, исполнителей.
Дойников, рассматривая виды договоров, заключаемых с инвестором, исследует только так называемые концессионные формы соглашений государства и инвестора, к которым относит: концессионные договоры (собственно концессии в узком значении). Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ . Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).
Федеральный закон от 2. Дольщик может предоставить рабочую силу, технические средства или строительные материалы для выполнения каких- либо операций (монтаж, перевозки и т. Впоследствии дольщик может уступить его третьему лицу либо приобрести право собственности на квартиры, приходящиеся на его долю.
Договоры долевого участия сейчас редко заключают с физическими лицами. Такая практика была распространена в начале 1. Соинвесторы, так же, как и дольщики, вкладывают в строительство определенные доли и претендуют на соответствующие доли дома, но их вкладом в строительство являются денежные средства. Договор инвестирования заключают в нескольких формах: инвестиционный контракт, договор уступки права требования на инвестирование и др. Стороны договора инвестирования, как правило, именуются «продавец» и «покупатель».
Лицо, уступающее право на квартиру, является продавцом, а приобретающее такое право — покупателем, хотя инвестирование не считается куплей- продажей. Покупателем обычно выступает физическое лицо, гражданин, а продавцом может быть генеральный инвестор или соинвестор. Чаще всего покупатель заключает договор не с генеральным инвестором — для последнего единичные договора не представляют интереса, ему нужен постоянный поток инвестиций, который могут обеспечить только соинвесторы.
Но именно генеральный инвестор является первоначальным держателем прав на все квартиры в строящемся доме. Соинвесторы — оптовые покупатели жилья — вкладывают средства в строительство и получают право на часть квартир в строящемся доме. В эту цепочку могут включиться и другие соинвесторы второго, третьего уровня, привлекающие средства физических лиц.
Результатом инвестиционной деятельности становится квартира, в которую покупатель сможет въехать после сдачи дома в эксплуатацию. К сожалению, заключение договора инвестирования и исполнение покупателем своих обязательств по нему (внесение обусловленной суммы) не гарантирует приобретения права на желанные квадратные метры. Связано это с тем, что соинвестор приобретает право на квартиры в том случае, если он выполняет обязанности по инвестированию. Договора с физическими лицами соинвестор спешит заключить сразу после договора с генеральным инвестором задолго до начала строительства. И в случае если соинвестор свои обязательства перед генеральным инвестором не выполнит, покупатель рискует остаться без квартиры.
Велика вероятность изменения стоимости дома (как правило, в сторону возрастания) в процессе строительства, что может привести к сокращению площади (в доме может оказаться меньше подъездов или этажей) и, как следствие, количества квартир. Гражданину- инвестору (покупателю) предлагают доплатить либо получить квартиру меньшей площади. В таких случаях единственный выход — обращение в суд, где возникает вопрос: применимо ли к возникшим правоотношениям законодательство о защите прав потребителей? Ответить на данный вопрос крайне необходимо, потому что для гражданина важно (если уж не удается получить желанную квартиру) не только вернуть вложенные деньги, но и компенсировать инфляционные потери. Инвестор, не выполнивший свои обязательства, в таких случаях обычно настаивает, что между ним и гражданином был заключен договор простого товарищества, участники которого имеют общую цель и несут убытки соразмерно внесенным ими вкладам.
По договору простого товарищества площадь построенного дома должна быть поделена между всеми участниками (товарищами) пропорционально их вкладам в строительство. Однако на самом деле цели участников договора инвестирования существенно различаются. Цель гражданина- инвестора — получение квартиры для личного проживания, а цель организации- инвестора — прибыль, складывающаяся из разницы суммы привлеченных средств и средств, инвестированных ею в строительство. Таким образом, граждане- инвесторы имеют потребительские цели и должны признаваться потребителями. Такую позицию занимает и Верховный суд РФ, считающий правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей».
Данный закон предусматривает возможность компенсации морального вреда (ст. При этом гражданский иск о защите прав потребителя освобождается от уплаты госпошлины. Несмотря на наличие правовых гарантий прав потребителя, судебный процесс выиграть удается не всегда, поскольку организация- инвестор пользуется услугами опытных адвокатов, а гражданин не всегда может себе это позволить. Возможно, что дом не сдается вовремя по каким- либо причинам.
В этом случае гражданин- инвестор вправе требовать неустойку, однако если просрочка строительства вызвана неисполнением застройщиком обязательств, а не организацией- инвестором, с которой гражданин заключил договор, гражданин лишен защиты по закону о защите прав потребителей. Обычно организация- инвестор предлагает гражданину заключить типовой договор, в котором предусмотрена ответственность гражданина за неисполнение своих обязательств, но отсутствует пункт об ответственности организации. Уменьшить риск можно, предусмотрев в договоре инвестирования все существенные условия, в том числе и взаимную ответственность сторон договора. Важным пунктом в договоре инвестирования должно быть точное указание предмета договора — квартиры.
Желательно указать не только ее метраж, но и точное расположение на плане, прилагаемом к договору. Во избежание неприятностей (а для кого- то трагедии) специалисты рекомендуют заключать договор уступки прав. Его особенность состоит в том, что он может быть оформлен после того, как соинвестор уже выполнил все свои инвестиционные обязательства перед генеральным инвестором, и в его отношениях остается право требования своей доли квартир, а у генерального инвестора — обязанность эти квартиры предоставить. Необходимо лишь убедиться, что соинвестор выполнил свои обязательства по договору, для чего необходимо потребовать договор между ним и генеральным инвестором и документы, подтверждающие исполнение.
Дата публикации: 1. Источник: Недвижимость и цены.
Инвестиционный договор – плюсы и минусы. Инвестиционный договор – плюсы и минусы.
В связи с изменениями Постановления ВАС . Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность. В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.
ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором. Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп. Градостроительного Кодекса). ВНИМАНИЕ! Застройщик одновременно может являться заказчиком.
Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Основные условия инвестиционного договора. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.). Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли- продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.
Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.
Постановление . Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества. ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение. Инвестор, заказчик, застройщик = НДССамый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.
Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 0. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС: Договоры на изыскательские, проектные, строительно- монтажные работы. Акты выполнения работ (КС- 2, КС- 3).
Счета- фактуры. Книга продаж, книга закупок. После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3- х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно- монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем- то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2- х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации.
Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд. ВНИМАЕНИЕ! Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ). Инвестиционный кредит.
Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта.
Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков: Срок кредитования. До 7 лет. 3- 5 лет% ставка. Валюта. Рубли, ин.
Рубли, ин. валюта. Рубли, ин. валюта.
Собственные средства. Не менее 3. 0%Не менее 3. Не менее 3. 0%Залог. Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы. Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы. Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы. Заемщик. Юр. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы.
Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес- плана. Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно- сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2. 01. 3 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 9. ИД. Переход права собственности и продажа квартир. Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес- центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой- то момент договор будет расторгнут, построенный дом во- первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во- вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект.
Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история. Передача права собственности переходит инвестору следующим образом: Заказчик (Заказчик- Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра; Заказчик (Заказчик- Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема- передачи; При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема- передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность. Основные риски: Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика. Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре. Произошла несогласованная перепланировка помещений.
Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД. Строительство помещения осуществлено некачественно. ВНИМАНИЕ! Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 2. ФЗ. В соответствии с 2.
ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. Продажи квартир каким- либо другим способом запрещены.
Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже. При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство.
В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры.
С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов.
Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж». ВНИМАНИЕ! Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.